집주인이 제시한 조건이 적정선인지, 넘으면 얼마나 넘는지 한 화면에서 봅니다.
전세를 반전세나 월세로 바꿀 때 모든 것은 전환율이라는 한 숫자로 정리됩니다. 보증금에서 월세로 넘긴 금액에 이 비율을 곱하면 1년치 월세가 나옵니다. 예를 들어 3억 전세에서 보증금을 2억으로 낮추고 1억을 월세로 돌린다면, 전환율 5%일 때 연 500만 원, 즉 월 약 42만 원이 됩니다.
그래서 이 도구는 슬라이더가 아니라 제시받은 조건에서 출발합니다. 실제 궁금증은 "이 조건이 바가지인가"이고, 슬라이더는 "그럼 얼마가 적정한가"를 탐색하는 두 번째 단계이기 때문입니다. 보증금과 월세를 넣으면 전환율이 역산되고, 그 값이 세입자와 집주인 중 누구에게 기울어 있는지 줄다리기로 보여줍니다.
전환율에는 법정 상한이 있습니다. 주택임대차보호법 §7의2와 시행령 §9에 따라, 상한은 연 10%와 한국은행 기준금리 + 2%p 중 낮은 값입니다. 기준금리가 2.5%라면 상한은 4.5%가 됩니다.
다만 결정적인 단서가 하나 있습니다. 이 상한은 계약을 갱신하면서 전세를 월세로 돌릴 때 적용되고, 완전히 새로 맺는 신규 계약에는 적용되지 않습니다. 그래서 이사를 들어가며 처음부터 반전세로 계약하는 경우에는 이 상한을 근거로 다투기 어렵습니다. 지금 살던 집에서 재계약하며 월세로 바꾸는 경우에만 방패가 됩니다.
세입자와 집주인은 각자 다른 기준으로 이 거래를 봅니다. 세입자는 보증금을 돌려받아 그 돈으로 전세대출 이자를 줄이거나 예금이자를 받을 수 있으니, 월세가 그 이자보다 싸면 이득입니다. 집주인은 보증금을 돌려주는 대신 월세를 받으니, 월세가 그 돈을 굴렸을 때보다 많으면 이득입니다.
흥미로운 점은 두 사람의 기준 사이에 둘 다 이득인 구간이 생긴다는 것입니다. 세입자의 전세대출 금리가 4%, 집주인의 자금 운용 수익률이 3%라면, 전환율이 3%에서 4% 사이일 때 양쪽 모두 지금보다 나아집니다. 이 구간이 협상의 실제 여지입니다. 매듭이 이 초록 띠 안에 들어오면 어느 쪽도 손해 보지 않는 거래이고, 밖으로 나가면 한쪽이 그만큼 손해를 봅니다.
이 계산은 주택 기준입니다. 상가 임대차는 상가건물 임대차보호법 §12가 따로 적용되어, 전환율 상한이 「연 12%」와 「기준금리의 4.5배」 중 낮은 값으로 주택보다 높게 설정돼 있습니다. 상가 조건을 이 도구로 판단하지 마세요.
상한은 「연 10%」와 「기준금리 + 2%p」 중 낮은 값이므로, 기준금리가 낮을수록 상한도 함께 낮아집니다. 기준금리가 8%를 넘어서야 10% 상한이 실제로 작동하는 구간이 됩니다. 아래는 법정 산식(§7의2)을 그대로 적용해 기준금리 시나리오별 상한을 계산한 표입니다.
| 기준금리 | 기준금리+2%p | 법정 상한(낮은 값) |
|---|---|---|
| 2.0% | 4.0% | 4.0% |
| 2.5% | 4.5% | 4.5% |
| 3.0% | 5.0% | 5.0% |
| 3.5% | 5.5% | 5.5% |
| 8.0% 이상 | 10.0% 이상 | 10.0%(연 10% 상한 적용) |
전환 대상 보증금에 전환율을 곱하고 12로 나누면 월세가 나옵니다(연간 월세 상당액 ÷ 12). 보증금 1억 원을 전환한다고 가정했을 때 전환율별 결과입니다.
| 전환율 | 연간 월세 상당액 | 환산 월세 |
|---|---|---|
| 4.0% | 400만원 | 약 33.3만원 |
| 4.5% | 450만원 | 약 37.5만원 |
| 5.0% | 500만원 | 약 41.7만원 |
| 10.0%(상한) | 1,000만원 | 약 83.3만원 |
보증금 규모가 다르면 이 표의 비율만 그대로 자기 보증금에 곱해 대략을 가늠할 수 있습니다. 정확한 값은 위 계산기에 직접 넣어 확인하세요.
제시받은 조건의 전환율이 세입자·집주인 기준 구간보다 위에 있다면, 그만큼 세입자에게 불리한 조건입니다. 협상 여지는 그 매듭을 초록 띠 안쪽으로 끌어내리는 것, 즉 보증금을 더 올리거나 월세를 낮추는 방향입니다. 반대로 매듭이 구간보다 아래에 있다면 집주인 입장에서 손해이므로, 실제로는 이런 조건이 오래가지 않고 재계약 시점에 조정 요구가 들어오는 경우가 많습니다.
협상 카드로 쓸 때는 이 페이지의 법정 상한 조견표와 매듭 위치를 함께 제시하는 것이 효과적입니다. "적정선보다 이만큼 높다"는 숫자 하나가 감정적인 줄다리기보다 설득력이 있습니다.
세입자 기준(전세대출 금리)과 집주인 기준(자금 운용 수익률)도 각자의 실제 상황에 따라 다릅니다. 신용점수·소득에 따라 전세대출 금리는 사람마다 1%p 넘게 차이가 나고, 집주인의 자금 운용 수익률도 예금·투자 성향에 따라 제각각입니다. 이 페이지는 기본값을 예시로 채워 두었을 뿐이니, 협상 전에는 자신의 실제 대출 금리와 상대방이 밝힌 운용 계획을 넣어 다시 계산하는 편이 정확합니다.
이 페이지는 한국은행 기준금리를 실시간으로 불러오지 않습니다. 위 조견표의 기준금리 값은 상한 산식이 어떻게 움직이는지 보여주기 위한 시나리오이며, 오늘 실제 기준금리가 몇 %인지는 한국은행 홈페이지에서 직접 확인해야 합니다. 계산기 상단의 「내 기준선 펼치기」에 그 값을 넣으면 정확한 매듭 위치가 반영됩니다. 또한 개별 지자체·분쟁조정위원회가 사안별로 다르게 판단한 사례까지는 이 페이지에서 추적하지 않습니다.
작성·검증 Cabotine · 법령은 법제처 국가법령정보 원문과 대조합니다.