기본은 절대평가입니다
공인중개사법 시행령 제10조 제1항과 제2항은 1차·2차 시험 모두 같은 기준을 정합니다.
두 조건을 모두 충족해야 합니다. 평균이 60점을 넘어도 한 과목이 40점 미만이면 불합격입니다. 반대로 모든 과목이 40점을 넘어도 평균이 60점에 못 미치면 역시 불합격입니다.
이 기준만 놓고 보면 정원이 없는 시험입니다. 기준을 넘긴 사람은 몇 명이든 합격합니다.
그런데 단서가 있습니다
제10조 제2항 단서가 2차시험에 붙어 있습니다. 시험시행기관장이 공인중개사의 수급상 필요하다고 인정하여 심의위원회의 의결을 거쳐 선발예정인원을 미리 공고한 경우에는, 매과목 40점 이상인 사람 중에서 선발예정인원의 범위 안에서 전과목 총득점의 고득점자순으로 합격자를 결정합니다.
이 경우 평균 60점 기준이 빠지고 대신 등수가 기준이 됩니다. 평균 60점을 넘겨도 정원 밖이면 떨어질 수 있고, 반대로 평균이 60점에 못 미쳐도 정원 안이면 붙을 수 있는 구조입니다(과목 40점 하한은 그대로 적용됩니다).
| 공고 없음 | 선발예정인원 공고 | |
|---|---|---|
| 과목 40점 하한 | 적용 | 적용 |
| 평균 60점 | 적용 | 적용하지 않음 |
| 정원 | 없음 | 있음(고득점자순) |
동점자는 모두 붙습니다
제10조 제3항은 정원제로 합격자를 결정할 때 동점자로 인하여 선발예정인원을 초과하는 경우 그 동점자 모두를 합격자로 한다고 정합니다. 정원이 있어도 커트라인 위에서 잘리는 일은 없습니다.
최소선발인원이라는 반대 방향의 장치
제10조 제4항과 제5항은 방향이 반대인 조항입니다. 시험시행기관장은 응시생의 형평성 확보 등을 위해 심의위원회 의결을 거쳐 최소선발인원 또는 응시자 대비 최소선발비율을 미리 공고할 수 있습니다.
이 공고가 있는 경우, 2차시험에서 매과목 40점 이상·평균 60점 이상을 득점한 사람이 최소선발인원에 못 미치면 그 인원을 채우는 방향으로 합격자를 결정하게 됩니다. 즉 합격자가 지나치게 적어지는 것을 막는 장치입니다.
정리하면 시행령은 위아래 두 방향의 조정 장치를 함께 두고 있습니다 — 너무 많이 붙으면 선발예정인원으로, 너무 적게 붙으면 최소선발인원으로 조정할 수 있습니다.
1차와 2차의 관계
제5조가 시험 방법을 정합니다.
- 시험은 1차와 2차로 구분하여 시행하고, 2차는 1차 합격자를 대상으로 시행합니다(제1항).
- 다만 시험시행기관장이 필요하다고 인정하면 1차와 2차를 구분하되 동시에 시행할 수 있습니다(제2항).
- 동시에 시행한 경우, 1차에 불합격한 사람의 2차시험은 무효가 됩니다(제3항).
동시 시행에서 2차를 잘 봐도 1차가 떨어지면 그 답안은 채점 결과와 무관하게 무효입니다. 두 시험을 같은 날 치르더라도 순서 관계는 그대로 유지된다는 뜻입니다.
1차 면제는 「다음 회」 한 번뿐입니다
제5조 제6항은 1차시험에 합격한 사람에 대하여는 다음 회의 시험에 한하여 1차시험을 면제한다고 정합니다.
출제 형식
제5조 제4항·제5항이 정합니다. 1차시험은 선택형으로 출제하는 것을 원칙으로 하되 주관식 단답형 또는 기입형을 가미할 수 있고, 2차시험은 논문형으로 출제하는 것을 원칙으로 하되 역시 주관식 단답형·기입형을 가미할 수 있습니다.
「원칙으로 하되 가미할 수 있다」는 문언이므로, 실제 출제 형식은 회차별 공고를 확인해야 합니다.
같은 점수, 다른 결과 — 두 방식 비교
2차시험에서 세 사람의 점수가 아래와 같다고 하겠습니다(3과목 기준).
| 과목 점수 | 평균 | 절대평가 | 정원 2명 공고 시 | |
|---|---|---|---|---|
| A | 75 / 70 / 68 | 71.0 | 합격 | 합격 |
| B | 68 / 62 / 60 | 63.3 | 합격 | 합격 |
| C | 62 / 60 / 60 | 60.7 | 합격 | 불합격 |
| D | 70 / 55 / 38 | 54.3 | 불합격 | 불합격(40점 미만) |
C는 절대평가 기준을 넘겼지만 정원 공고가 있으면 떨어집니다. D는 어느 방식에서도 붙지 못합니다 — 과목 40점 하한은 두 방식 모두에서 살아 있기 때문입니다.
1차 면제가 적용되는 회차
제5조 제6항의 「다음 회의 시험에 한하여」를 시간 순으로 놓으면 이렇습니다.
| 회차 | 상황 | 다음 회차에 봐야 하는 시험 |
|---|---|---|
| N회 | 1차 합격, 2차 불합격 | N+1회는 2차만 |
| N+1회 | 2차 다시 불합격 | N+2회는 1차부터 |
| N+1회 | 응시하지 않음 | 면제 기회를 그 회차에 소진 |
세 번째 줄이 함정입니다. 조문은 「다음 회의 시험에 한하여」라고 회차를 특정하므로, 그 회차에 응시하지 않으면 면제를 다음으로 미룰 수 있다는 근거가 문언에 없습니다. 개인 사정으로 한 해를 건너뛰는 계획을 세울 때 확인이 필요한 부분입니다.
과목 40점 하한이 뜻하는 것
과락 기준이 40점이라는 것은 한 과목을 버리는 전략이 통하지 않는다는 뜻입니다. 평균 60점을 만들기 위해 강한 과목에서 90점을 받아도, 약한 과목이 39점이면 그 순간 불합격입니다.
반대로 말하면 모든 과목을 60점씩 맞출 필요는 없습니다. 40점 하한만 지키면 나머지는 평균으로 상쇄됩니다. 40점과 60점 사이의 이 여유 구간이 과목별 시간 배분을 정하는 근거가 됩니다.
확인하지 못한 것
시험과목은 제6조가 별표 1에 위임하고 있으며 이 글에서는 목록을 옮기지 않았습니다. 응시자격 제한 여부, 응시 수수료, 원서 접수 방법은 제7조 이하와 시행기관 공고 소관입니다.
실제로 선발예정인원이나 최소선발인원이 공고되고 있는지는 해당 회차의 시행 공고를 확인해야 합니다. 이 글은 시행령이 허용하는 구조만 다룹니다.
자격 취득 이후의 실무교육·등록 요건은 공인중개사법 본법과 다른 조문 소관이며 여기서 확인하지 않았습니다.